Huittisten kaupungin asuntopoliittinen strategia

Huittisten kaupunki


Asuntopolitiikan linjat 2010

Sisällysluettelo 1. Johdanto 2. Aravalainoitettu vuokra-asuminen Huittisissa 2.1. käyttö- ja luovutusrajoitukset 2.2. vuokra-asuntokannan rakenne 2.3. vuokra-asuntojen vuokrataso 3.1. Asuntorahasto 3.2. kunnat valitsevat kohteet 3.3. Arava- ja korkotukilainoituksen määrä Huittisissa 3.4. Seutukunnallinen yhteistyö 4. Huittisten kaupungin asuntopoliittisten tavoitteiden valmistelu 5. Saadut lausunnot 6. Asuntopolitiikan linjat Johdanto

Tämän asuntopoliittisen linjanmäärittelyn tavoitteena on muodostaa ensinnäkin kokonaisnäkemys Huittisten kaupungin asuntotoimesta, asuntokannasta, vuokra-asuntotoimesta ja arvioida tulevaa kehitystä. Kokonaisnäkemyksen perusteella on paremmat edellytykset ottaa kantaa niihin asioihin, jotka edellyttävät asuntopoliittista linjausta Huittisten kaupungilta. Tällainen kysymys on esimerkiksi aravalainoituksesta vapautuvien vuokratalojen tuleva käyttö. Asuntopoliittisen linjanmäärittelyn tarvetta korostaa se, että edellinen kaupunginvaltuustossa käsitelty kokonaisselvitys asuntopolitiikasta on tehty vuonna 1990 (Suunnitelma kaupungin vuokratalojen yhtiöittämisestä). Kaupunginvaltuusto päätti sen perusteella yhtiöittää kaupungin vuokra-asuntotoimen ja perustaa Huittisten Kaupunkiasunnot Oy:n, jonka osakekannan kaupunki omistaa kokonaisuudessaan. Tässä vaiheessa päättyi myös kaupungin oma asuntotoimen organisaatio, joka muodostui kaupunginhallituksen jaostosta sekä apulaiskaupunginsihteerin virasta. Erillisen asunto-ohjelman laadinta päättyi myös tässä vaiheessa. Nyt tavoitteena on antaa edellytyksiä päätöksenteolle, jota tarvitaan mm. niiden linjausten tekemiseksi mitä aravalainoituksen rajoituksista vuoteen 2010 mennessä vapautuvat useat vuokratalot tulevat merkitsemään. Ennen linjanmäärittelyä tämä suunnitelma on laajalla lausuntokierroksella kaupungin viranomaisissa. Lausuntojen perusteella valmistellaan asuntopolitiikan linjat, jotka tulevat kaupunginvaltuuston käsittelyyn vuoden loppuun mennessä. 1. Aravalainoitettu vuokra-asuminen Huittisissa
2.1 Aravalainoituksen käyttö- ja luovutusrajoitukset
Aravalainoitettuja asuntoja koskee aravalian edellyttämät käyttö- ja luovutusrajoitukset. Niiden
perusteella asuntoja on käytettävä vuokra-asuntoina, joiden asukkaat valitaan sosiaalisin
perustein (asunnontarve, tulot, varallisuus).Vuokra määräytyy omakustannusperusteen mukaan
niin kauan kuin aravalainaa on jäljellä.
Aravavuokra-asunnot saa luovuttaa vain laissa määritellyille saajille enintään säädetystä
luovutushinnasta. Aravavuokra-asuntoja koskevat käyttö- ja luovutusrajoitukset ovat yleensä
voimassa 45 vuotta. Vanhoja aravataloja (pääosin ennen vuotta 1980 lainoitettuja) koskevat
alkuperäisen rajoitusajan kuluttua vielä 10 vuoden ajan ns. jatkorajoitukset, jotka ovat
lievemmät mm. asukasvalinnan ja luovutushinnan suhteen.
Aravavuokra-asuntojen säännösten vastainen omistajanvaihdos on mitätön. Luovutus edellyttää, että kunta nimeää luovutuksensaajan, jos taloa koskevat alkuperäiset rajoitukset. Valtiokonttori voi antaa ohjeita luovutusmenettelystä. Nimeämistä haetaan asuntorahastolta, jos vuokratalo on siirtynyt jatkorajoitusajalle. Asuntorahasto voi erityisestä syystä myöntää vapautuksen rajoituksista osittain tai kokonaan. Tällaisia syitä ovat mm. asuntojen tyhjillään olo ja siitä aiheutuvat taloudelliset vaikeudet, asuntojen huono kunto tai vuokra-asuntojen ylitarjonta paikkakunnalla. Vapautuminen edellyttää aina aravalainan takaisinmaksua. Jatkorajoitusaikana vapautus on myönnettävä, jos rajoitusten jatkuminen olisi omistajan kannalta kohtuutonta.
2.2. Vuokra-asuntokannan rakenne

Valtion asuntorahaston kuntatietolomakkeen mukaan Huittisissa on 4.709 asuntoa, joista vuokra-asuntoja on 1.021. Kaikkiaan vuokra-asuntoja on 11,1 jokaista 100 asukasta kohden kun maakunnassa vastaava suhdeluku on 12,2 (vuoden 2001 tietoja). Aravalainoitettu vuokra-asuntokanta jakautuu Huittisissa seuraavasti: * Kaupunki on kaikissa kiinteistöosakeyhtiöissä enemmistöomistajana. Kaupungin suorassa omistuksessa voidaan katsoa olevan 299 aravalainoitettua vuokra-asuntoa kaupungin määräämisvallassa olevissa kiinteistöosakeyhtiöissä 206 asuntoa ja muiden tahojen omistuksessa 54 arava-asuntoa. Huittisten kaupunkiasunnot Oy:n luvuissa on mukana myös yksi korkotukilainoitettu vuokrarivitalo (15 asuntoa). Kaupungin suorassa omistuksessa on dementiakodin asunnot (13) ja Kaariranta I asunnot (35). (Kaariranta I:n asunnoista vain 15 on aravalainoitettuja.) Asukasryhmittäin aravalainoitettu vuokra-asuntokanta jakaantuu seuraavasti:
A. Huittisten Kaupunkiasunnot Oy

Huittisten kaupunkiasunnot Oy on Huittisten kaupungin vuonna 1990 perustama ja kokonaan
omistama osakeyhtiö, joka kuuluu kaupungin konsernitilinpäätökseen. Yhtiölle siirtyi
perustamisen yhteydessä kaupungilta kahdeksan vuokrataloa sekä niihin kohdistunut lainoitus.
Tällä hetkellä yhtiön omistuksessa on 11 aravavuokrataloa (236 asuntoa) ja yksi
korkotukilainoitettu rivitalo (15 asuntoa), joten yhtiöllä on kaikkiaan 251 vuokra-asuntoa.
Nanhianrivi (korkotukilainoitettu)
Käyttöaste yhtiön asunnoissa on ilman Kurssisopin vaikutusta 97 % (2001).
B. Kiinteistöosakeyhtiöt

Kaupungin konsernirakenteeseen sisältyy tytäryhtiöinä seitsemän kiinteistöosakeyhtiötä, joissa
on yhteensä 206 asuntoa. Kaupunki omistaa osake-enemmistön muissa yhtiöissä paitsi
Kirjatiessä, jossa 56,25 % omistaa Huittisten kaupunkiasunnot Oy. Yhtiökokousedustajana
yhtiöissä toimii kaupunginsihteeri. Kaupunginhallitus on antanut ohjeet yhtiöiden hallitusten
jäsenten valitsemiseksi.

2.3. Vuokra-asuntojen vuokrataso
Aravavuokra-asuntojen neliövuokrataso marraskuussa 2004 oli seuraava (kuntaomisteiset): Yksiöt kaksiot Korkotukilainoitetussa talossa vuokrataso oli 6,73 €/m2. Vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa
vuokrien vaihteluväli on suuri eli noin 8 eurosta 4,45 euroon.
Kaupunkiasunnot Oy:n perimä keskineliövuokra on vuonna 2004 ollut 5,63643 euroa neliöltä.
Vuokrahuoneistojen käyttöasteet kiinteistöosakeyhtiöissä ovat 89,9 - 99 % (2002).
2.4. Asuntomarkkinat

Valtion asuntorahastolle tehdään vuosittain asuntomarkkina-analyysi vuokra-asuntohakemusten
määrästä (marraskuun tilanne). Viimeksi tehdyn kyselyn perusteella 297 hakijaruokakuntaa oli
hakenut aravavuokra-asuntoa vuoden 2004 aikana ja haettavana oli vuoden aikana 197 asuntoa.
Kaupunkiasunnot Oy:n käyttöaste vuonna 2004 on ollut 92,12 % ja asuntolatoimintaa lukuun
ottamatta 98,92 %.
Isännöitsijät arvioivat asuntotilanteen olevan tasapainossa eli tarvittaessa asunnon saa mutta ei
välttämättä juuri hakijan toiveiden kokoista tai laatuista. Asunnottomuutta, pitkiä jonotusaikoja
tai jatkuvasti tyhjillään olevia asuntoja ei Huittisissa esiinny. Kurssisoppi-kiinteistön osalta
käyttöaste on ongelmallisen alhainen (47,8 % vuonna 2001 ja 22,6 % vuonna 2004).
Kaupunkiasunnot Oy:n hallitus on päättänyt pyrkiä realisoimaan koko kiinteistön tavalla tai
toisella. Yhtenä vaihtoehtona on tältä osin yhtiömuodon muuttaminen toiseksi ja sen jälkeen
myynti.
2. Aravalainoitus
3.1. Asuntorahasto
Valtion asuntorahasto (ARA) on ympäristöministeriön hallinnonalalla toimiva virasto, joka
hoitaa arava- ja korkotukilainoitusta ja muita asuntotoimen toimeenpanotehtäviä. ARAn
tehtävänä on myöntää aravalainoja ja hyväksyä korkotukilainoja vuokra- ja
asumisoikeusasuntojen rakentamiseen, peruskorjaamiseen ja hankintaan. Lisäksi ARA myöntää
erilaisia asumisen avustuksia sekä valvoo omistusasuntolainojen valtiontakausjärjestelmää.
Kunnat ovat aravalainoituksen suurin lainansaajaryhmä; niillä on omistuksessaan yli puolet
aravavuokra-asunnoista. Kuntien ja muiden julkisyhteisöjen lisäksi aravalainoja myönnetään
yleishyödyllisille yhteisöille, jotka asuntorahasto nimeää hakemuksesta. Yleishyödyllisiä
yhteisöjä ovat sekä suuret vuokra-asuntojen omistajat kuten VVO ja Sato -yhtymän tytäryhtiöt,
TA-Yhtymä Oy ja YH-Asunnot Oy että asumisoikeus-, opiskelija- ja palveluasuntoja ylläpitävät
säätiöt ja yhdistykset. Lisäksi aravalainoja myönnetään vakuutustoimintaa harjoittaville
yhteisöille.
Yleishyödylliseksi asuntoyhteisöksi nimeäminen edellyttää aravalaissa säädettyjen ehtojen
täyttämistä. Näitä ovat mm. sosiaalisen vuokraustoiminnan käsittävä toimiala, rajoitettu tuoton
tavoittelu ja sitoutuminen asuntokannan säilyttämiseen vuokrakäytössä. Nimeämistä haetaan
asuntorahastolta viimeistään silloin, kun aravalainahakemus jätetään kuntaan. Asuntorahasto
selvittää mm. yhteisön toimialan, toimintaperiaatteet ja vakavaraisuuden.
3.2. Kunnat valitsevat lainoitettavat kohteet:
Asuntorahasto myöntää aravalainoja vuokra- ja asumisoikeusasuntojen rakentamista,
hankkimista ja perusparantamista varten. Kunnat valitsevat lainoitettavat vuokratalokohteet
kunnille syksyllä toimitettujen hakemusten perusteella. Kunnat tekevät lainoitusesityksensä
Asuntorahastolle viimeistään tammikuussa. Esitykset koskevat sekä arava-, että
korkotukilainoitusta. Keväällä ARA tekee lainoituspäätökset ja osoittaa kunnille
hyväksymisvaltuutta niille lainoille, joita kunta voi itse myöntää (yksityishenkilöiden
korkotukilainat).
Uustuotannossa aravalainan määrä on enintään 95 % vuokratalon ja enintään 90 %
asumisoikeustalon lainoitusarvosta.
Ennen 1.10.2003 myönnettyjen aravalainojen (rakentamiseen ja hankintaan) vuosimaksua
tarkistetaan 1.3.2004 lukien pelkästään inflaation määrällä, joka on 0,5 % (heinäkuun 2003
arvo). Vuonna 1990 ja 1991 myönnettyjen lainojen korko on 1,5 % lisättynä inflaation määrällä
eli 2 %. Vuosina 1992 - 2003 myönnettyjen lainojen korko on 1,95 % lisättynä inflaatiolla eli
2,45 %.
3.3. Arava- ja korkotukilainoituksen määrä Huittisissa

Korkotukilainoituksen käyttöönotto vuonna 1995 muutti lainoitusrakennetta Huittisissa selvästi.
Aravalainoitukseen on osoitettu lainoitusta seuraavasti:
Korkotukilainoitus
1996 6.708.000 mk (käytettävissä 10,1 mmk) 1997 2.554.000 mk (käytettävissä 8 mmk) 1998 373.000 mk (käytettävissä 1.850.000 mk) 1999 1.165.000 mk 2000 158.000 € (käytettävissä 940 tmk) 1 Sisältää Kaarirannan ja Länsi-Suomen Opiston asuntolan Suurimmillaan asuntolainoituksen resurssit olivat vuonna 1996, jolloin Satakunnassa ainoastaan
Porin kaupunki sai enemmän määrärahoja käyttöönsä kuin Huittisten kaupunki.
Korkotukilainoituksen hyödyllisyys korostui korkeiden lainakorkojen aikana, jonka jälkeen sen
merkitys on selvästi vähentynyt. Korkotukilainoituksella oli sen voimakkaimpina käyttöaikoina
suuri asuntorakentamista edistänyt vaikutus. Viime vuosina kuntien on ollut jo hyvin vaikeaa
saada Asuntorahastolta käyttöönsä lainoitusvaltuutta. Huittisissa on kuitenkin voitu edelleen
lainoittaa ne yksittäiset hakemukset, joita vielä on tullut käsiteltäväksi.
3.4. Seutukunnallinen yhteistyö

Valtion asuntorahasto on jo joitakin vuosia myöntänyt aravalainavaltuuksia ei ainoastaan
yksittäisille kunnille, vaan myös kuntien asuntomarkkina-alueille yhteisesti käytettäväksi. Tätä
mahdollisuutta ovat käyttäneet myös Karhukunnat. Vuodelle 2005 yhteistyö laajeni koskemaa
koko Porin nykyistä seutukuntaa. Huittisten kaupunki ei siksi enää tehnyt omaa
lainoitusesitystään, vaan ilmoitti lainatarpeensa Porin asuntotoimistoon, joka kokosi
seutukunnan kuntien yhteisen lainoitusesityksen. Karhukuntatoimikunta tulee päättämään
ARA:n osoittaman myöntämisvaltuuden käytöstä ja valitsemaan lainoitettavat kohteet niiden
hakemusten joukosta, joiden perusteella lainoitusesitys on tehty.
Seudullinen yhteistyö on asuntolainoituksessa hyödyllistä mm. siksi, että vielä syksyllä ei
yksittäisissä kunnissa ole aina lainahakemuksia, vaan niitä saattaa tulla esiin vasta seuraavana
keväänä. Seutukunnallinen hyväksymisvaltuus on jaettavissa kuntin kesken joustavammin kuin,
jos kunnat toimisivat kukin yksinään. Lainoitustarpeiden perusteleminen on myös
Asuntorahaston suuntaan seutukunnallisesti tehokkaampaa eikä kunta jää yhtä helposti
kokonaan ilman lainoitusta kuin yksinään toimien.
Porin seutukunnassa toimii asuntotoimen työryhmä, jossa Huittisten kaupungin edustajana on
kaupunginsihteeri.
Vapaiden vuokra-asuntojen hakeminen on myös mahdollista seutukunnallisen palvelun kautta.
Internet-osoitteessa http://karhukunnat.pori.fi/asuntohaku/ ilmoitetaan jo nyt seutukunnalla
haettavissa olevista aravavuokra-asunnoista. Menettelyssä ovat mukana Porin seudun perinteiset
karhukunnat mutta mahdollisuutta on tarjottu myös nykyiselle laajemmalle seutukunnalle.
Huittisten kaupungissa sijaitsevien vuokra-asuntojen lisäämisestä mukaan palveluun ei ole vielä
muodostettu kantaa.
4. Huittisten kaupungin asuntopoliittiset tavoitteet
4. 1 Vuokra-asumisen visio
Aravavuokra-asumisen olosuhteet olivat aikaisemmin aivan erilaiset kuin nykypäivänä, koska asunnoille oli selvä kasvava kysyntä. Viimeistään 1990-luvulla tilanne alkoi muuttua ja kuntien asuntomarkkinatilanteet ovat erilaistuneet selvästi. Ongelmat ovat erilaisia toisaalta kasvukunnissa toisaalta muuttotappiokunnissa. Siinä mielessä haasteet ovat samoja, että kaikkien tulisi kyetä huolehtimaan vanhan asuntokannan kunnosta ja houkuttelevuudesta. Paineet kohdistuvat silloin myös asuntojen varustetasoon, tyyppijakautumaan ja sijaintiin sillä asuntokanta ei aina vastaa kysyntää. Perusparantaminen edellyttää yleensä lainanottoa, joka hidastaa vuokratason alenemista vaikka
rakentamisaikaiset lainat jo talossa päättyisivät. Kilpailutilanne vapaarahoitteisten vuokrien
kanssa on usein melko tiukka.
Huittisten kaupungille kaupungin määräysvallassa oleva asuntokanta on tärkein asuntopolitiikan
väline. Asuntokapasiteettia tarvitaan työvoiman ja opiskelijoiden tarpeisiin sekä sosiaalisten
velvoitteiden hoitamiseksi. Asuntopolitiikalla on selvä yhteys elinkeinopolitiikkaan.
Vuokra-asuntokantaan liittyvät taloudelliset arvot ovat suuria. Huittisten Kaupunkiasunnot Oy:n
pitkäaikaiset lainat ovat tilinpäätöksessä vuodelta 2004 yhteensä 4.048.306,53 euroa. Lainoja
lyhennettiin 773.811,45 eurolla ja uutta lainaa otettiin 884.757,51 euroa. Korkomenot ovat
107.892,15 euroa.
Taseessa rakennusten ja rakennelmien sekä koneiden ja kaluston arvo oli 4.408.335,37 euroa.
Yhtiön oma pääoma oli 631.238,91 euroa.
Talokohtaisesti vuokratalojen lainoitus voi vaihdella suuresti sillä uudessa kohteessa lainoitus
voi olla yli 90 % hankinta-arvosta ja toisaalta voi olla jo velattomia vuokrataloja. Velattomuus
ei pääse välittömästi heijastumaan kiinteistön arvoon koska pitkien aravarajoitusten vuoksi
kiinteistöillä ei tavallaan ole realisoitavissa olevaa käypää arvoa. Vuodesta 2007 alkaen tilanne
alkaa muuttua, koska aravarajoitukset alkavat poistua. Viimeistään silloin kiinteistöjä kohtaan
alkaa kiinnostus lisääntyä. Jos se johtaisi omaisuusarvojen mahdollisimman suureen
realisoimiseen, se voisi vähentää paikkakunnan vuokra-asuntokantaa oleellisesti.
4.2. Asuntopolitiikan valmistelu
Huittisten kaupungin on syytä määritellä vuokra-asuntoihin sitoutuneen pääoman ja asuntojen käytön kehittämisen periaatteet. On syytä määritellä missä määrin vuokra-asuntokannasta on syytä luopua ja millä aikataululla tämä tapahtuu. Ensimmäisinä ratkaisuja kaipaavina toimenpiteinä voidaan nähdä ainakin seuraavat asiat: - Kurssisoppi - meijerin täysin puutteellisesti varustettujen asuntojen (puurakennus) vuokrauksen - erikseen valittavien kiinteistöosakeyhtiöiden muuttaminen asunto-osakeyhtiöiksi ja osakkeiden myynti ensisijaisesti talojen asukkaille. Valmistelussa tullaan etenemään niin, että tämän selvityksen perusteella käynnistetään lausuntokierros, joka kohdistetaan isännöintitoimistoille, sosiaalilautakunnalle, koulutuslautakunnalle, ympäristölautakunnalle ja tekniselle lautakunnalle. Samalla kaupunginhallitus asettaa asuntopoliittisen työryhmän, joka tulee käsittelemään saadut lausunnot ja muodostamaan ehdotuksensa Huittisten kaupungin asuntopoliittiseksi strategiaksi. Valtuustoon strategia tuotaisiin vuoden loppuun mennessä. Koska asia koskee laajasti monien väestöryhmien tarpeita, on aiheellista turvata valmistelun julkisuus. Huittisissa 31.3.2005

Source: http://www.huittinen.fi/files/605/Asuntopolitiikan_linjat_2010.pdf